CONSEJOS

¿Cómo evitar los ruidos nocturnos?

Piense en las causas del ruido y lo fácil que es evitarlo especialmente en horas nocturnas de descanso:

LA NOCHE MULTIPLICA EL SONIDO DEBIDO AL SILENCIO, SU COLABORACIÓN ES FUNDAMENTAL.

Obligaciones de las empresas conservadoras

Obligaciones de los propietarios o arrendatarios

A tener en cuenta

SU COLABORACION ES FUNDAMENTAL

Evite los robos

Como debemos actuar ante un incendio

Si se iniciara un fuego en su casa o en las zonas comunes del inmueble, siga los siguientes pasos: Llame al Cuerpo de Bomberos (teléfono 112) antes de intentar apagar el fuego por sus propios medios.

Competencias de la Junta de Propietarios

Convocantes de la Junta de Propietarios

La Junta de Propietarios ha de ser convocada por el Presidente. Puede convocar el Vicepresidente si el Presidente se halla en un supuesto legal que le impide el ejercicio del cargo (ausencia, vacante o imposibilidad) pero nunca si el Presidente no tuviera impedimento para hacerla por sí. Los propietarios pueden convocar por sí mismo si reúnen un mínimo de convocantes de ¼ del total de propietarios o la suma de los coeficientes de participación supera el 25% del total.  

Orden del día de la Junta

Cualquier propietario puede pedir que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad dirigiendo escrito al Presidente el cuál lo incluirá en el Orden del Día de la próxima que se celebre. Los acuerdos que se adopten sobre asuntos que no consten en la Convocatoria pueden ser impugnados judicialmente.

Representación en la Junta  

En su artículo 15 de la Ley consta que se otorga representación mediante un simple escrito firmado por el propietario, bastando que se consignen los datos del representante, del representado y la Junta para la que la representación se otorga.  

Casos particulares de asistencia a juntas  

En el caso de ser varios los propietarios de una finca o propiedad, se habrá de nombrar un representante para la asistencia a las Juntas. Si en una vivienda existe usufructo, se presume otorgada la representación del nudo propietario a favor del usufructuario con dos excepciones: que el nudo propietario se oponga para hacer valer sus derechos por sí mismo o por representante nombrado por él; y que en la Junta se vayan a tomar acuerdos referidos a obras extraordinarias o de mejora, en cuyo caso, la representación del usufructuario deberá ser expresamente concedida por el nudo propietario mediante escrito.  

Forma de emisión del voto en las juntas

La única forma de emisión de los votos, para que éstos sean válidos, es que se haga de forma pública, es decir nominativa. No cabe el voto secreto, ya que ello impide contabilizar la cuota de participación de cada propietario. Por otro lado, a aquellos asistentes que tengan más de una propiedad sólo se les computará un voto, aunque sí se sumarán los coeficientes de todas ellas. Quórum o mayorías necesarias

Véase tema: MAYORÍAS PARA TOMAR ACUERDOS  

Mayoría Simple

Esta mayoría, recogida en el artículo 17.7 de la LPH, es necesaria para tomar acuerdos denominados de mera administración o gestión. Los más habituales son la aprobación de cuentas o presupuestos de gastos, liquidaciones de morosos, revisiones de contratos firmados por la comunidad (incluido el cambio de categoría de portero a conserje o viceversa), regular la calefacción o el uso de una piscina, aprobar que se notifique telemáticamente a los vecinos, etc. Una vez adoptados con el voto simple de la mayoría de los presentes en la junta, vinculan en su ejecución a todos los propietarios.  

Debe de tenerse en cuenta si la junta se celebra en primera convocatoria (las mayorías se calculan sobre el total de propietarios y cuotas de la comunidad) o en segunda (la mayoría se calcula solo sobre la base de los asistentes y sus cuotas). En raras ocasiones se consigue iniciar una junta en primera convocatoria a la que asista la mitad de los propietarios (que, a su vez, representen más del 50 % de las cuotas de participación). Por lo que los acuerdos de mayoría simple, se adoptan por la doble mayoría simple de cuotas y número de asistentes, sin ser necesario tener en cuenta en este caso el total del inmueble, ya sean dos, tres, veinte….   Cualquier propietario ausente y los presentes que hayan votado en contra o salvado el voto en la Junta podrán impugnar el acuerdo siguiendo la forma y plazos del art. 18 de la LPH.  

El Articulo 17.2 de la LPH, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), indica que la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios del ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.  

Unanimidad

Aunque las sucesivas reformas de la Ley de Propiedad Horizontal han ido reduciendo los casos en los que se hace necesaria la unanimidad, se mantiene el voto favorable de todos los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, tal y como se recoge en el artículo 17.6 de la LPH, para aquellos acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la Propiedad Horizontal de la finca, o en los estatutos de la propia comunidad.  

A título de ejemplo:  

» Desafectación de elementos comunes, como la vivienda portería y su posterior venta.

» Constitución de derechos reales sobre elementos comunes (instalación de una chimenea de salida de humos a través de un patio.

» Modificación del sistema de reparto de gastos.  

 » Si no han acudido a la junta todos los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación no será posible alcanzar la unanimidad en ese momento, previendo la Ley que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.  

Tres Quintos (3/5)

Se requerirá doble mayoría con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes del total de las cuotas de participación, según los artículos 17.3 y 17.4 de la LPH, para:  

 » El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1 del artículo 17, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

 » Realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, además de no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.   En estos casos, debe tenerse en cuenta que a pesar de la adopción de la mayoría, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si desease, en cualquier momento, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal. No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.  

 » La introducción del Articulo 17.12 en la última reforma de la LPH (para mayor detalle véase tema SE PUEDE PROHIBIR EL USO DE UNA VIVIENDA COMO PISO TURÍSTICO), permite adoptar con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística (Viviendas de Uso Turístico), suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para establecer cuotas especiales de gastos o un incremento máximo del 20% en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad. Este tipo de acuerdo no tendrá efectos retroactivos.  

Mayoría de Un Tercio (1/3)

El Articulo 17.1 de la LPH, regula este tipo de mayoría, y enumera los supuestos en los que se requerirá el voto favorable de un tercio del total de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación.

Entre otros son:

 »  Instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes.

 » Instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de la instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.  

» La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el uso de estas infraestructuras para el acceso a los servicios, podrá autorizárseles si abonan el importe que les hubiera correspondido (actualizado con el interés legal). El mantenimiento de la nueva infraestructura será considerado como de elemento común.

Gestiona de la mejor manera