CONSEJOS
¿Cómo evitar los ruidos nocturnos?
Piense en las causas del ruido y lo fácil que es evitarlo especialmente en horas nocturnas de descanso:
- Evite el tono excesivamente alto de voz en zonas comunes y en la propia vivienda.
- Evite el calzado con tacón, mover o arrastrar muebles, abrir o cerrar bruscamente puertas o persianas.
- Tenga en cuenta el ruido que produce el uso del ascensor o de otros elementos mecánicos comunes. Sonidos y cantos de animales domésticos.
- Los animales domésticos autorizados deberán permanecer en el domicilio de su propietario, donde no molesten a la colectividad, no en balcones, azoteas u zonas comunes.
- En obras y trabajos de acondicionamiento de su vivienda deberá adoptar las medidas oportunas para evitar los ruidos emitidos que excedan de los niveles acústicos fijados por el ayuntamiento.
- Evite el funcionamiento en horas nocturnas de la lavadora, el lavavajillas o el aparato de aire acondicionado si alguno de ellos se encuentra defectuoso. Aparte del ruido estos elementos pueden producir vibraciones desagradables.
- Controle el volumen de sus aparatos de televisión y sonido.
- Tenga en cuenta que desde que entra o sale del inmueble se accionan sistemas tales como puerta de vehículos, temporizadores de luz, etc.
- Si accede por el garaje, evite acelerones, usar la bocina, portazos, o descargas de peso de manera brusca.
LA NOCHE MULTIPLICA EL SONIDO DEBIDO AL SILENCIO, SU COLABORACIÓN ES FUNDAMENTAL.
Obligaciones de las empresas conservadoras
- Enviar personal competente cuando sea requerido por el propietario o arrendatario para corregir averías que se produzcan en la instalación.
- Interrumpir el servicio del aparato cuando se aprecie riesgo de accidente hasta que se efectúe la necesaria reparación.
- Comunicar al propietario del aparato la fecha en que le corresponde solicitar la inspección periódica.
- Revisar, mantener y comprobar la instalación, con especial atención a los elementos de seguridad del aparato, manteniendo un buen funcionamiento y la seguridad de las personas y cosas.
- Poner por escrito en conocimiento del propietario los elementos del aparato que se han de reparar o sustituir, o si el aparato no cumple las condiciones vigentes que le son aplicables.
- Responsabilizarse de que los aparatos que les sean encomendados se mantengan en correctas condiciones de funcionamiento y seguridad.
- Todos los ascensores deberán ser revisados por la Empresa Conservadora que haya contratado su mantenimiento una vez al mes, como mínimo.
Obligaciones de los propietarios o arrendatarios
- Contratar el mantenimiento y revisiones de la instalación con Empresa autorizada.
- Tener debidamente atendido el servicio de las instalaciones, a cuyo efecto dispondrá de una persona encargada.
- Impedir el funcionamiento de la instalación cuando conozca que la misma no reúne las debidas condiciones de seguridad.
- Solicitar a su debido tiempo la realización de las inspecciones periódicas.
- Facilitar a la Empresa Conservadora la realización de las revisiones y comprobaciones que está obligada a efectuar.
A tener en cuenta
- Conforme al R.D.192/1988 no está permitido fumar en los ascensores y elevadores.
- En los casos de mudanza de domicilio, deberá solicitar autorización a la Comunidad de Propietarios para la utilización, en su caso, del ascensor como medio de transporte de los muebles y enseres.
- Evite el tránsito de animales domésticos en las cabinas cuando haya otras personas utilizándolas al mismo tiempo.
- En los casos de obras particulares, el transporte de materiales y escombros a través de estos elementos, deberá ser también autorizado por la Comunidad de Propietarios.
- En caso de incendio no utilice el ascensor.
Inspecciones periódicas
- Las inspecciones periódicas se llevarán a efecto por una Entidad colaboradora facultada para la aplicación del Reglamento.
- En cualquier caso, las actas de inspección de las Entidades colaboradoras serán supervisadas por el Órgano competente de la Comunidad de Madrid.
- Deben ser efectuadas inspecciones y pruebas después de transformaciones importantes o después de un accidente.
- Las inspecciones periódicas en Ascensores instalados en edificios de más de veinte viviendas o con más de cuatro plantas servidas serán cada 4 años.
A tener en cuenta
- La normativa municipal sólo permite estacionar un vehículo a motor en cada plaza.
- Estacione el vehículo de tal manera que no sobresalga de los límites de demarcación de su correspondiente aparcamiento.
- No ocupe las zonas de rodadura con cualesquiera obstáculos, ya que se impide la correcta maniobrabilidad de otros vehículos.
- Para evitar robos o sorpresas desagradables compruebe que la puerta de vehículos a nivel de acera queda cerrada al ser utilizada.
- Espere hasta que finalice su recorrido. Cuando la puerta esté en perfecto funcionamiento debe de evitarse la manipulación de los elementos mecánicos de la misma.
- Ayude a mantener el recinto con la limpieza requerida. Evite arrojar objetos o basuras al suelo.
- Evite manipular los cuadros eléctricos del recinto. Por este motivo suelen quedar las luces fijas durante horas, produciendo un consumo y un coste innecesario.
SU COLABORACION ES FUNDAMENTAL
Evite los robos
- Compruebe que todas las puertas y ventanas queden perfectamente cerradas. También las puertas de Garaje y portal.
- No deje señales visibles de puedan indicar que la vivienda está cerrada o desocupada.
- Deje un juego de llaves de reserva a alguien de confianza y facilite un teléfono de contacto donde se le pueda localizar.
- La correspondencia no debe acumularse en el buzón, encargue la recogida a algún vecino o familiar.
- Procure marcar las pertenencias para poder identificar sus objetos de valor.
- Realice un inventario de sus efectos personales indicando marca, tipo, número de fabricación o tome fotografías que puedan demostrar su propiedad.
- Llame de inmediato a la policía ante cualquier situación extraña que escuche o detecte en otro domicilio de su comunidad.
- Es preferible confirmar una falsa alarma que pasar por alto un posible delito. No comente su ausencia
- No comente su ausencia con personas desconocidas ni deje notas indicando cuándo piensa volver, aunque si es conveniente que lo sepa su vecino de rellano por si observa algo anormal.
- Procure no dejar en casa objetos de valor o dinero que pueda trasladar.
- No abra desde su portero automático a nadie que no vaya a su casa o que no identifique.
Como debemos actuar ante un incendio
Si se iniciara un fuego en su casa o en las zonas comunes del inmueble, siga los siguientes pasos: Llame al Cuerpo de Bomberos (teléfono 112) antes de intentar apagar el fuego por sus propios medios.
- No utilice agua en un fuego de grasa o eléctrico. Si debe abandonar el edificio, hágalo de forma ordenada y obedeciendo las instrucciones del personal de emergencia.
- No utilice los ascensores.
- Baje por las escaleras, en “fila india” para dejar sitio a los bomberos que estén subiendo por las escaleras.
- Si se encuentra cerca del fuego, manténgase en contacto con una pared y asegúrese de que las puertas no están calientes antes de abrirlas.
- Si estuvieran calientes, busque una vía de escape alternativa.
- Abra las puertas despacio y esté preparado para cerrarlas si se cuelan calor, humo o llamas.
- Cierre las puertas tras usted a medida que salga. Manténgase agachado.
- El humo y los gases tóxicos suben.
- El aire más limpio está cerca del suelo. Si le es imposible escapar de la habitación en la que se encuentra, tape su nariz y boca con paños mojados, tape los resquicios alrededor de la puerta, así como los conductos de ventilación con toallas, mantas, alfombras o ropa, mojadas.
- Llame pidiendo ayuda a los bomberos si hubiera algún teléfono que funcione.
- Si fuera posible, abra la ventana si no entrara humo y agite algo para llamar la atención.
- Si, durante su huida, se prendiera fuego a su ropa: ¡Párese!, ¡Tírese al suelo!, y ¡Gire sobre sí mismo!.
- Una vez haya abandonado el edificio, aléjese para permitir que los bomberos y equipos de extinción de incendios tengan vía libre y evitar los riesgos de cristales y objetos cayendo desde lo alto.
- Jamás vuelva a entrar en un edificio en llamas, aunque haya dejado atrás sus pertenencias.
Sea previsor en su casa
- De parte inmediatamente a su administrador si descubre algún riesgo de incendio en algún elemento comunitario.
- No sobrecargue los enchufes, evitando, en lo posible el uso de “ladrones”.
- No pase cables por debajo de alfombras.
- Mande a reparar o reemplazar cualquier electrodoméstico defectuoso.
- No acumule objetos inflamables cerca de caldera, calentador de agua, o cualquier otro electrodoméstico que produzca calor.
- No fume en la cama o cuando tenga sueño.
- No vacíe los ceniceros en papeleras sin haberlos rociado previamente con agua.
- No lleve ropa holgada cuando esté cocinando.
- Compruebe siempre que los quemadores están cerrados o apagados después de utilizar los fuegos de la cocina o el horno.
- Mantenga las cerillas y encendedores bien lejos del alcance de los niños.
- Si cuenta en su hogar con una chimenea, asegúrese de que el tiro está limpio de hollín.
- Mantenga las fuentes de calefacción suplementarias a más de un metro de cualesquiera materiales inflamables.
- Mantenga las televisiones, equipos de música, u otros electrodomésticos lejos de las paredes de forma que no se recalienten.
- Instale al menos un extintor de polvo polivalente en su vivienda.
La junta de vecinos
Competencias de la Junta de Propietarios
- Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos nombrados y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
- Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informados de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.
- Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
- Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. En general, corresponde decidir a la Junta sobre todas las cuestiones de trascendencia comunitaria, por lo que podrá adoptar cuantos acuerdos considere necesarios para el funcionamiento de la Comunidad, debatiéndolos y examinándolos en cuanto resultase de su interés. Plazos de convocatoria de las Juntas La Junta Ordinaria se reúne para aprobar presupuestos y cuentas de la Comunidad, así como para elección de cargos. Puesto que todo va referido al ejercicio anual normalmente, su periodicidad es también anual. Deben convocarse con una antelación mínima de seis días. La Junta Extraordinaria se considera aquélla que no es Ordinaria por no tratar asuntos específicos de ella, si bien se puede celebrar con la periodicidad que se desee o no celebrarse. Debe convocarse con la antelación que sea posible para que llegue a conocimiento de todos los interesados sin indicar número de días. Si la 1ª y 2ª convocatoria van juntas, hay que tener presente que deben ir separadas por ½ hora una de otra. Si se convocara sólo la Junta en 1ª convocatoria, y fuese necesaria una segunda, ésta se habría de convocar dentro de los ocho días naturales siguientes.
Convocantes de la Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios ha de ser convocada por el Presidente. Puede convocar el Vicepresidente si el Presidente se halla en un supuesto legal que le impide el ejercicio del cargo (ausencia, vacante o imposibilidad) pero nunca si el Presidente no tuviera impedimento para hacerla por sí. Los propietarios pueden convocar por sí mismo si reúnen un mínimo de convocantes de ¼ del total de propietarios o la suma de los coeficientes de participación supera el 25% del total.
Orden del día de la Junta
Cualquier propietario puede pedir que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad dirigiendo escrito al Presidente el cuál lo incluirá en el Orden del Día de la próxima que se celebre. Los acuerdos que se adopten sobre asuntos que no consten en la Convocatoria pueden ser impugnados judicialmente.
Representación en la Junta
En su artículo 15 de la Ley consta que se otorga representación mediante un simple escrito firmado por el propietario, bastando que se consignen los datos del representante, del representado y la Junta para la que la representación se otorga.
Casos particulares de asistencia a juntas
En el caso de ser varios los propietarios de una finca o propiedad, se habrá de nombrar un representante para la asistencia a las Juntas. Si en una vivienda existe usufructo, se presume otorgada la representación del nudo propietario a favor del usufructuario con dos excepciones: que el nudo propietario se oponga para hacer valer sus derechos por sí mismo o por representante nombrado por él; y que en la Junta se vayan a tomar acuerdos referidos a obras extraordinarias o de mejora, en cuyo caso, la representación del usufructuario deberá ser expresamente concedida por el nudo propietario mediante escrito.
Forma de emisión del voto en las juntas
La única forma de emisión de los votos, para que éstos sean válidos, es que se haga de forma pública, es decir nominativa. No cabe el voto secreto, ya que ello impide contabilizar la cuota de participación de cada propietario. Por otro lado, a aquellos asistentes que tengan más de una propiedad sólo se les computará un voto, aunque sí se sumarán los coeficientes de todas ellas. Quórum o mayorías necesarias
Véase tema: MAYORÍAS PARA TOMAR ACUERDOS
Mayoría para tomar acuerdos
Mayoría Simple
Esta mayoría, recogida en el artículo 17.7 de la LPH, es necesaria para tomar acuerdos denominados de mera administración o gestión. Los más habituales son la aprobación de cuentas o presupuestos de gastos, liquidaciones de morosos, revisiones de contratos firmados por la comunidad (incluido el cambio de categoría de portero a conserje o viceversa), regular la calefacción o el uso de una piscina, aprobar que se notifique telemáticamente a los vecinos, etc. Una vez adoptados con el voto simple de la mayoría de los presentes en la junta, vinculan en su ejecución a todos los propietarios.
Debe de tenerse en cuenta si la junta se celebra en primera convocatoria (las mayorías se calculan sobre el total de propietarios y cuotas de la comunidad) o en segunda (la mayoría se calcula solo sobre la base de los asistentes y sus cuotas). En raras ocasiones se consigue iniciar una junta en primera convocatoria a la que asista la mitad de los propietarios (que, a su vez, representen más del 50 % de las cuotas de participación). Por lo que los acuerdos de mayoría simple, se adoptan por la doble mayoría simple de cuotas y número de asistentes, sin ser necesario tener en cuenta en este caso el total del inmueble, ya sean dos, tres, veinte…. Cualquier propietario ausente y los presentes que hayan votado en contra o salvado el voto en la Junta podrán impugnar el acuerdo siguiendo la forma y plazos del art. 18 de la LPH.
El Articulo 17.2 de la LPH, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), indica que la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios del ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Unanimidad
Aunque las sucesivas reformas de la Ley de Propiedad Horizontal han ido reduciendo los casos en los que se hace necesaria la unanimidad, se mantiene el voto favorable de todos los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, tal y como se recoge en el artículo 17.6 de la LPH, para aquellos acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la Propiedad Horizontal de la finca, o en los estatutos de la propia comunidad.
A título de ejemplo:
» Desafectación de elementos comunes, como la vivienda portería y su posterior venta.
» Constitución de derechos reales sobre elementos comunes (instalación de una chimenea de salida de humos a través de un patio.
» Modificación del sistema de reparto de gastos.
» Si no han acudido a la junta todos los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación no será posible alcanzar la unanimidad en ese momento, previendo la Ley que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
Tres Quintos (3/5)
Se requerirá doble mayoría con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes del total de las cuotas de participación, según los artículos 17.3 y 17.4 de la LPH, para:
» El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1 del artículo 17, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
» Realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, además de no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. En estos casos, debe tenerse en cuenta que a pesar de la adopción de la mayoría, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si desease, en cualquier momento, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal. No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
» La introducción del Articulo 17.12 en la última reforma de la LPH (para mayor detalle véase tema SE PUEDE PROHIBIR EL USO DE UNA VIVIENDA COMO PISO TURÍSTICO), permite adoptar con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística (Viviendas de Uso Turístico), suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para establecer cuotas especiales de gastos o un incremento máximo del 20% en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad. Este tipo de acuerdo no tendrá efectos retroactivos.
Mayoría de Un Tercio (1/3)
El Articulo 17.1 de la LPH, regula este tipo de mayoría, y enumera los supuestos en los que se requerirá el voto favorable de un tercio del total de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación.
Entre otros son:
» Instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes.
» Instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de la instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
» La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el uso de estas infraestructuras para el acceso a los servicios, podrá autorizárseles si abonan el importe que les hubiera correspondido (actualizado con el interés legal). El mantenimiento de la nueva infraestructura será considerado como de elemento común.
