Competencias de la Junta de Propietarios
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos nombrados y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informados de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. En general, corresponde decidir a la Junta sobre todas las cuestiones de trascendencia comunitaria, por lo que podrá adoptar cuantos acuerdos considere necesarios para el funcionamiento de la Comunidad, debatiéndolos y examinándolos en cuanto resultase de su interés. Plazos de convocatoria de las Juntas La Junta Ordinaria se reúne para aprobar presupuestos y cuentas de la Comunidad, así como para elección de cargos. Puesto que todo va referido al ejercicio anual normalmente, su periodicidad es también anual. Deben convocarse con una antelación mínima de seis días. La Junta Extraordinaria se considera aquélla que no es Ordinaria por no tratar asuntos específicos de ella, si bien se puede celebrar con la periodicidad que se desee o no celebrarse. Debe convocarse con la antelación que sea posible para que llegue a conocimiento de todos los interesados sin indicar número de días. Si la 1ª y 2ª convocatoria van juntas, hay que tener presente que deben ir separadas por ½ hora una de otra. Si se convocara sólo la Junta en 1ª convocatoria y fuese necesario una segunda, ésta se habría de convocar dentro de los ocho días naturales siguientes. Convocantes de la Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios ha de ser convocada por el Presidente. Puede convocar el Vicepresidente si el Presidente se halla en el supuesto legal que le impide el ejercicio del cargo (ausencia, vacante o imposibilidad) pero nunca si el Presidente no tuviera impedimento para hacerla por sí. Los propietarios pueden convocar por sí mismo si reúnen un mínimo de convocantes de ¼ del total de propietarios o la suma de los coeficientes de participación supera el 25% del total. Orden del día de la Junta Cualquier propietario puede pedir que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad, dirigiendo escrito al Presidente el cuál lo incluirá en el Orden del Día de la próxima Junta. Los acuerdos que se adopten sobre asuntos que no consten en la Convocatoria pueden ser impugnados judicialmente. Representación en la Junta En su artículo 15, la Ley otorga representación mediante un simple escrito firmado por el propietario en el que bastará con que se consignen los datos del representante, del representado y la Junta para la que la representación se otorga. En el caso de ser varios los propietarios de una finca o propiedad, se habrá de nombrar un representante para la asistencia a las Juntas. En el caso de propiedad bajo el título de usufructo, se presume otorgada la representación del nudo propietario a favor del usufructuario con dos excepciones: que el nudo propietario se oponga para hacer valer sus derechos por sí mismo o por representante nombrado por él; y que en la Junta se vayan a tomar acuerdos referidos a obras extraordinarias o de mejora, en cuyo caso, la representación del usufructuario deberá ser expresamente concedida por el nudo propietario mediante escrito.
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos nombrados y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informados de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. En general, corresponde decidir a la Junta sobre todas las cuestiones de trascendencia comunitaria, por lo que podrá adoptar cuantos acuerdos considere necesarios para el funcionamiento de la Comunidad, debatiéndolos y examinándolos en cuanto resultase de su interés. Plazos de convocatoria de las Juntas La Junta Ordinaria se reúne para aprobar presupuestos y cuentas de la Comunidad, así como para elección de cargos. Puesto que todo va referido al ejercicio anual normalmente, su periodicidad es también anual. Deben convocarse con una antelación mínima de seis días. La Junta Extraordinaria se considera aquélla que no es Ordinaria por no tratar asuntos específicos de ella, si bien se puede celebrar con la periodicidad que se desee o no celebrarse. Debe convocarse con la antelación que sea posible para que llegue a conocimiento de todos los interesados sin indicar número de días. Si la 1ª y 2ª convocatoria van juntas, hay que tener presente que deben ir separadas por ½ hora una de otra. Si se convocara sólo la Junta en 1ª convocatoria y fuese necesario una segunda, ésta se habría de convocar dentro de los ocho días naturales siguientes. Convocantes de la Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios ha de ser convocada por el Presidente. Puede convocar el Vicepresidente si el Presidente se halla en el supuesto legal que le impide el ejercicio del cargo (ausencia, vacante o imposibilidad) pero nunca si el Presidente no tuviera impedimento para hacerla por sí. Los propietarios pueden convocar por sí mismo si reúnen un mínimo de convocantes de ¼ del total de propietarios o la suma de los coeficientes de participación supera el 25% del total. Orden del día de la Junta Cualquier propietario puede pedir que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad, dirigiendo escrito al Presidente el cuál lo incluirá en el Orden del Día de la próxima Junta. Los acuerdos que se adopten sobre asuntos que no consten en la Convocatoria pueden ser impugnados judicialmente. Representación en la Junta En su artículo 15, la Ley otorga representación mediante un simple escrito firmado por el propietario en el que bastará con que se consignen los datos del representante, del representado y la Junta para la que la representación se otorga. En el caso de ser varios los propietarios de una finca o propiedad, se habrá de nombrar un representante para la asistencia a las Juntas. En el caso de propiedad bajo el título de usufructo, se presume otorgada la representación del nudo propietario a favor del usufructuario con dos excepciones: que el nudo propietario se oponga para hacer valer sus derechos por sí mismo o por representante nombrado por él; y que en la Junta se vayan a tomar acuerdos referidos a obras extraordinarias o de mejora, en cuyo caso, la representación del usufructuario deberá ser expresamente concedida por el nudo propietario mediante escrito.
Quórum o votos necesarios
a) Mayoría simple: se precisa para acuerdos ordinarios y en 1ª convocatoria será necesario el voto de la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de los coeficientes de participación. En 2ª convocatoria será la mayoría de los asistentes siempre que sus cuotas representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
b) Unanimidad: se precisa para acuerdos relativos a las reglas contenidas en el Título Constitutivo o en los Estatutos. «La Ley exige unanimidad para cuantas iniciativas entrañen una modificación de reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad o en los Estatutos, dentro de lo cuál también hay que entender comprendido todo ese conjunto de actuaciones de carácter eminentemente práctico que implican una modificación de hecho de la situación material del inmueble en aquellas de sus partes comunes».
c) Mayoría cualificada (o doble mayoría): esta mayoría viene representada por los 3/5 del total de propietarios que a su vez representen 3/5 de las cuotas de participación. Es importante resaltar que para la formación de esta mayoría se computa el voto de los propietarios ausentes pero debidamente citados a quienes se notificara el acuerdo y dejaran pasar el plazo de 30 días sin manifestar su discrepancia al Secretario. Se precisa para los siguientes tipos de acuerdos: Establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos. Constitución de servidumbres exigidas por la creación de servicios comunes de interés general referidos en el artículo 17. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble. Requerirá además de los 3/5 de propietarios y cuotas computando el voto de los ausentes, el consentimiento del propietario afectado si lo hubiere. Establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, vigilancia u otros, incluso cuando supongan la modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos. Instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los nuevos servicios de telecomunicación o adaptación de los existentes, sistemas de energía solar o infraestructuras para el acceso a nuevos servicios energéticos colectivos. En este caso la mayoría cualificada es de 1/3 de comuneros y cuotas. Innovaciones por nuevas instalaciones, servicios o mejoras si hicieran inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de algún propietario. En este caso, además de la mayoría que corresponda en función de su naturaleza, será preciso el consentimiento expreso del propietario afectado. d) Mayoría simple: voto favorable de la mitad más uno que a su vez represente la mayoría de cuotas. Se precisa para los siguientes tipos de acuerdos: Realización de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes cuyo fin sea la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas con minusvalías incluso cuando impliquen modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos. Será necesaria la mayoría simple sobre el total de propietarios, no sobre los asistentes. Nota: el comunero ausente que hubiera sido legalmente citado a la Junta y a quién se notifique el acuerdo en la forma prevenida por el artículo 9º, si no manifiesta su discrepancia en el plazo de 30 días desde la recepción de los acuerdos al Secretario, asume su voto favorable dando así sentido positivo al silencio del comunero debidamente convocado a la Junta, ausente de ella y notificado de su acuerdo. La elección de Presidente se realiza por mayoría simple de votos y cuotas de todos en 1ª convocatoria y de los presentes en 2ª convocatoria, siendo este quórum también preciso para su remoción o cese así como para la elección y cese del Administrador. El resto de asuntos cuya resolución no exige unanimidad ni alguna de las mayorías cualificadas se aprobará por mayoría simple: en 1ª convocatoria la mayoría de propietarios y cuotas y en 2ª convocatoria, mayoría de asistentes y cuotas de los mismos. (Por ejemplo: la aprobación de presupuestos).
a) Mayoría simple: se precisa para acuerdos ordinarios y en 1ª convocatoria será necesario el voto de la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de los coeficientes de participación. En 2ª convocatoria será la mayoría de los asistentes siempre que sus cuotas representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
b) Unanimidad: se precisa para acuerdos relativos a las reglas contenidas en el Título Constitutivo o en los Estatutos. «La Ley exige unanimidad para cuantas iniciativas entrañen una modificación de reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad o en los Estatutos, dentro de lo cuál también hay que entender comprendido todo ese conjunto de actuaciones de carácter eminentemente práctico que implican una modificación de hecho de la situación material del inmueble en aquellas de sus partes comunes».
c) Mayoría cualificada (o doble mayoría): esta mayoría viene representada por los 3/5 del total de propietarios que a su vez representen 3/5 de las cuotas de participación. Es importante resaltar que para la formación de esta mayoría se computa el voto de los propietarios ausentes pero debidamente citados a quienes se notificara el acuerdo y dejaran pasar el plazo de 30 días sin manifestar su discrepancia al Secretario. Se precisa para los siguientes tipos de acuerdos: Establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos. Constitución de servidumbres exigidas por la creación de servicios comunes de interés general referidos en el artículo 17. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble. Requerirá además de los 3/5 de propietarios y cuotas computando el voto de los ausentes, el consentimiento del propietario afectado si lo hubiere. Establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, vigilancia u otros, incluso cuando supongan la modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos. Instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los nuevos servicios de telecomunicación o adaptación de los existentes, sistemas de energía solar o infraestructuras para el acceso a nuevos servicios energéticos colectivos. En este caso la mayoría cualificada es de 1/3 de comuneros y cuotas. Innovaciones por nuevas instalaciones, servicios o mejoras si hicieran inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de algún propietario. En este caso, además de la mayoría que corresponda en función de su naturaleza, será preciso el consentimiento expreso del propietario afectado. d) Mayoría simple: voto favorable de la mitad más uno que a su vez represente la mayoría de cuotas. Se precisa para los siguientes tipos de acuerdos: Realización de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes cuyo fin sea la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas con minusvalías incluso cuando impliquen modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos. Será necesaria la mayoría simple sobre el total de propietarios, no sobre los asistentes. Nota: el comunero ausente que hubiera sido legalmente citado a la Junta y a quién se notifique el acuerdo en la forma prevenida por el artículo 9º, si no manifiesta su discrepancia en el plazo de 30 días desde la recepción de los acuerdos al Secretario, asume su voto favorable dando así sentido positivo al silencio del comunero debidamente convocado a la Junta, ausente de ella y notificado de su acuerdo. La elección de Presidente se realiza por mayoría simple de votos y cuotas de todos en 1ª convocatoria y de los presentes en 2ª convocatoria, siendo este quórum también preciso para su remoción o cese así como para la elección y cese del Administrador. El resto de asuntos cuya resolución no exige unanimidad ni alguna de las mayorías cualificadas se aprobará por mayoría simple: en 1ª convocatoria la mayoría de propietarios y cuotas y en 2ª convocatoria, mayoría de asistentes y cuotas de los mismos. (Por ejemplo: la aprobación de presupuestos).